עסקת מקרקעין היא העסקה הגדולה בחיים עבור מרבית הקונים. מדובר על עסקאות בסכום של מעל מיליון שח ברוב המקרים, כאשר עיקר הסכום משולם באמצעות הלוואה (משכנתא) שיהיה על הרוכש לשלם לאורך שנים ארוכות. כל טעות עלולה לעלות ביוקר מבחינה פיננסית ונפשית ולכן רצוי להימנע מכך ככל שניתן. גם על המוכר חלים סיכונים בעסקה כה מורכבת. על הסיכונים ודרכים להגן על עצמכם – במאמר הבא.
כל מי שניצב לפני רכישת דירה יודע שמדובר בעסקה יקרה. עבור רבים זו העסקה היקרה בחייהם והיא ממונפת ברמות גבוהות של סיכון כספי. על כן, כל טעות קטנה עלולה לעלות לרוכש ביוקר. הדרך היחידה לצמצם סיכונים היא באמצעות יעוץ וליווי של עורך דין קניית דירה שבקיא בתחום ויודע ממה כדאי להיזהר ומה חובה לבדוק. כמובן שגם המוכר חשוף לסיכונים מסוגים שונים וגם הוא חייב לקבל ליווי של עורך דין מכירת דירה מטעמו.
מה בודקים לפני רכישת דירה?
בטרם חותמים על עסקאות מכר מקרקעין יש לבדוק סוגיות רבות שעלולות להיות בעייתיות בהמשך הדרך. אחד הדברים הבסיסיים ביותר שחובה לבדוק הוא מי רשום כבעל הנכס, האם המוכר בלבד או גם בן או בת זוג ואולי בכלל הוא גרוש עם זכויות לצד שלישי וכן הלאה. כמו כן יש לבדוק שאין כל שעבודים, עיקולים או התחייבויות על הנכס לצד שלישי. נושא נוסף הוא בדיקה של מסמכי הבית המשותף אם מדובר בדירה בבניין. כאן חשוב לבדוק הסכמים בין הדיירים בנוגע למחסנים או חניות וכן הלאה.
גורם נוסף שכדאי לגשת אליו הוא הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות המקומית בה הנכס נמצא. יש לבדוק אם הדירה אכן עומדת באחוזי הבניה המצוינים עבורה, האם יש חריגות או תוספות בנייה והאם קיימים חובות של המוכר (בעל הנכס) לרשות המקומית בגין כאלו.
מה בודקים לפני מכירת דירה?
על המוכר חלים מעט פחות סיכונים כספיים בעסקאות מכר מקרקעין, אך גם הוא חשוף מבחינה משפטית ופיננסית לבעיות לאורך תהליך המכירה. ראשית כל כדאי לבדוק מול הרשות המקומית שאין בעיות כלשהן של חריגות בנייה שבוצעו על ידו במהלך השנים וטרם הסדיר כראוי (זו עבירה פלילית!) וגם האם קיימים שעבודים או עיקולים כלשהם, שאולי איננו מודע אליהם, ויכולים לחבל לו בעסקת המכירה.
נושא נוסף הוא תשלום מס שבח שיש לשקלל בחישוב הרווח הצפוי מהמכירה וגם היטל השבחה שייתכן וקיים, אם בוצעו במהלך השנים תוספות בנייה או הרחבות על ידי המוכר. כל אלו עשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים כל אחד במהלך המכירה או לאחריה.
החשיבות של עורך דין מקרקעין לשני הצדדים
כפי שכבר מבינים מדובר על עסקה מורכבת שדורשת בדיקות מול מוסדות שונים. את כל אלו קשה לנהל לבד ולא לעשות טעויות ולכן חובה לשכור שירותי עורך דין מקרקעין לעסקה. מומלץ עורך דין נפרד לכל צד בעסקה כדי שהאינטרסים של הקונה והמוכר ישמרו בצורה הטובה ביותר.
עורך דין מקרקעין ידאג לכל הבדיקות הללו ולעוד נושאים רבים אחרים כמו הגדרת לוח תשלומים בקניית דירה, תאריך קבלת המפתח בפועל, ערבויות לעסקה וקנסות להפרות שונות וכן הלאה.
המאמר נכתב בשיתוף עם עורך דין אביב גלמן, בעל משרד עורכי דין מקרקעין בחיפה והקריות, אשר מלווה רוכשים ומוכרים של נכסים באזור חיפה והקריות עבר שנים רבות.