היטל השבחה הוא מיסוי שלא תמיד מודעים אליו מראש בעסקאות נדל"ן ואז מבינים שהמס הזה קיים והוא אולי מפחית מכדאיות העסקה כולה. היטל השבחה איננו מס שבח שמשלמים למדינה על רווח הון ממכירת הנכס אלא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אם תרמה לעליית הערך של הנכס הנמכר.
אף אחד לא אוהב לשלם מיסים ובטח לא לקבל הודעה שהוא חייב בתשלום מס שפוגם לו בעסקה משתלמת מבחינתו. בעוד שרוב מי שמבצעים עסקת נדל"ן יודעים שהם ייאלצו לשלם מס רכישה בתור הקונים בעסקה או מס שבח בתור המוכרים בעסקה, הרי שעל היטל השבחה לא כולם יודעים.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה שחל על מי שמוכרים נכס שהרוויח עליית ערך בזכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכעת יש לשלם מס בתמורה לכך. המטרה של תשלום ההיטל היא כיסוי של הוצאות שונות של הוועדה המקומית, כגון: הפקעה של קרקע למטרות ציבוריות, תכנון ופיתוח עירוני וכדומה.
דוגמאות למקרים בהם יש לשלם היטל השבחה:
- אישור תב"ע חדשה – במקרים של אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) שמעניקה זכויות בנייה מוגדלות למגרש או משנה את ייעוד הקרקע אפשר לחייב התשלום היטל השבחה. מקרים כאלו הם הפיכה של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים וכדומה. כמו כן מי שהוועדה תוכיח שנהנו מעליית ערך אף שאינם בתחום התב"ע, יתבקשו לשלם היטל זה. דוגמא לכך היא אישור תב"ע של תחנת רכבת סמוכה לשכונת מגורים וכדומה.
- הקלה בחוק תכנון ובנייה – הקלה או סטייה מחוק התכנון והבנייה שמעניקה אפשרות לתוספת זכויות בנייה כמו הוספה של מעלית לבניין, היתר לבניית מרפסות וכדומה. רלוונטי בעיקר במקרים של תמ"א 38 וכדומה.
- שימוש חורג – אישור של הוועדה לאישור חורג מעלה תמיד את ערך הנכס. מקרים כלאו הם לדוגמא אישור של דירת מגורים לשמש מרפאה או אפילו גן ילדים וכדומה. מקרים אחרים הם אלו בהם ניתן אישור של הקמת מרכז מסחרי באזור תעשייה.
איך מחשבים היטל השבחה?
החישוב במקרה הזה הוא די פשוט. גובה ההיטל הוא 50% מהעלייה של שווי הנכס כתוצאה מאישור של הוועדה, הקלה או היתר לשימוש חורג כפי שתיארנו קודם לכן. עליית השווי נקבעת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה.
חשוב לדעת שעל הוועדה לעדכן את לוח השומה כול השבחת כל הנכסים בסביבה ואף לפנות למי שנהנים מעליית הערך בשל כך כדי לאפשר להם לערער על השומה.
איך אפשר לערער על היטל השבחה?
הערעור יכול להיות על עצם החיוב או על גובה החיוב. במקרה הראשון פונים לוועדת ערר מחוזית ומבקשים לערער על עצם השומה של עליית הערך ואילו במקרה השני בד"כ מבקשים מינוי שמאי מקרקעין ניטרלי שייבחן את עליית הערך והשומה שלו תהיה הקובעת. בשני המקרים מומלץ מאוד לשכור את השירות של עורך דין מקרקעין שעוסק בסוגיות מיסוי מקרקעין ולא להתנהל עצמאית מול הוועדה.
חשוב לציין גם שיש מקרים בהם עורך מקרקעין יעזור לכם להפחית תשלום מיסוי מקרקעין או לקבל פטור ממנו בזכות עמידה שלכם בקריטריונים שונים.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בצפון אשר מלווה זוגות צעירים ומשפחות ברכישת מקרקעין, נדל"ן ונכסים באזור הצפון. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בקריות או עורך דין מקרקעין בחוף הכרמל – המשרד הוא הכתובת!